อสังหาฯ กำไรร่วง
แกะรอยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 19 แห่งในไตรมาส 2/55 พบภาพรวมกำไรร่วง 6.11% มาอยู่ที่ 5.5 พันล้านบาท หลังชะลอการเปิดโครงการใหม่ เพื่อดูผลกระทบหลังเกิดเหตุน้ำท่วมตั้งแต่ปลายปีก่อน ด้าน LH ยังโชว์กำไรสูงสุด 1.1 พันล้านบาท ตามด้วย PS ที่โชว์กำไร 1 พันล้านบาท ส่วน NOBLE ผลงานลดลงมากสุด 134.13% มาอยู่ที่ 15.34 ล้านบาท ด้านโบรกเกอร์ให้น้ำหนักการลงทุนเท่ากับตลาด ประเมินผลงานจะฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีหลัง* กำไรไตรมาส 2/55 กลุ่มอสังหาฯ ร่วง 6.11%
จากการรวบรวม 19 บริษัทในกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ พบว่ามีกำไรสุทธิในไตรมาส 2/2555 อยู่ที่ 5,529.44 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย 360.04 ล้านบาท หรือ ลดลง 6.11% จากไตรมาส 2/2554 แม้จะมีหลายบริษัทกำไรเพิ่มขึ้น บางบริษัทกลับมาพลิกมีกำไร แต่ก็มีหลายบริษัทที่กำไรลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน โดยเฉพาะบริษัทขนาดใหญ่อย่าง บมจ.ศุภาลัย หรือ SPALI, บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ หรือ LALIN และ บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ หรือ NOBLE จึงส่งผลให้กำไรทั้งกลุ่มลดลงเล็กน้อย
ทั้งนี้ หากเรียงลำดับตามกำไรสุทธิจากมากไปหาน้อย พบว่า 3 บริษัทแรกที่ทำกำไรสูงสุด ได้แก่ บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ หรือ LH มีกำไรสุทธิ 1,128.72 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 87.20 ล้านบาท หรือ 8.37% บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท หรือ PS มีกำไรสุทธิ 1,002.41 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14.76 ล้านบาท หรือ 1.49% และ บมจ.เอเชี่ยนพร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ AP มีกำไรสุทธิ 575.68 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 107.57 ล้านบาท หรือ 22.97%
หากเปรียบเทียบจากอัตราการเปลี่ยนแปลงในทางบวก มีบริษัทที่น่าสนใจ ได้แก่ บมจ.แนเชอรัล พาร์ค หรือ N-PARK มีกำไรเพิ่มขึ้นถึง 1076.41% บมจ.ไรมอน แลนด์ หรือ RML มีกำไรเพิ่มขึ้น 305% และ บมจ.แสนสิริ (SIRI) มีกำไรเพิ่มขึ้น 40%
* บิ๊ก SPALI ตั้งเป้ารายได้ปีนี้ 1.35 หมื่นลบ. จากปีก่อนทำได้ 1.28 หมื่นลบ.
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการบริหาร บมจ.ศุภาลัย (SPALI) เปิดเผยว่า คาดว่ายอดการรับรู้รายได้ในปีนี้จะอยู่ที่ 1.35 หมื่นล้านบาท สูงกว่าปีก่อนที่ 1.28 หมื่นล้านบาท เนื่องจากได้มีการรับรู้รายได้ส่วนใหญ่จากคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ โดยปัจจุบัน
บริษัทฯ มียอดขายรอโอน (Backlog) อยู่ที่ 2.7 หมื่นล้านบาท โดยจะทยอยรับรู้รายได้ 5 ปี โดยในปีนี้จะรับรู้รายได้ประมาณ 8 พันล้านบาท และในปี 56 จะรับรู้รายได้ประมาณ 6 พันล้านบาท และคาดว่ากำไรสุทธิปีนี้มีโอกาสสูงกว่าปีก่อน เพราะมียอดขายที่เพิ่มขึ้น อีกทั้งยังได้รับสิทธิประโยชน์จากการลดภาษีนิติบุคคลภาครัฐเหลือ 23% จากเดิม 30%
นอกจากนี้ บริษัทฯ คาดว่ายอดขายในปีนี้จะอยู่ที่ 2.1 หมื่นล้านบาท โดยเป็นการปรับเพิ่มขึ้นจากเดิมที่คาดว่าจะมียอดขาย 2 หมื่นล้านบาท โดยเป็นการรวมยอดขายของบริษัทลูก หลังจากยอดขายในครึ่งปีแรกเป็นไปด้วยดี โดยมียอดขายกว่า 9.6 พันล้านบาท โดยบริษัทฯ จะรุกตลาดต่างจังหวัดเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากมีการขยายตัวของความต้องการที่อยู่อาศัยมาก ขณะเดียวกันยังได้มาร์จิ้นที่สูงกว่าเล็กน้อย แม้ว่าโครงการในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีมูลค่าที่สูงกว่าก็ตาม
อย่างไรก็ตาม ในปีนี้บริษัทฯจะเปิดโครงการใหม่ทั้งสิ้น 17 โครงการ มูลค่ารวม 2.18 หมื่นล้านบาท โดยคาดว่าภาวะตลาดในช่วงครึ่งปีหลังจะขยายตัวได้ดี ทั้งที่อยู่อาศัย คอนโดมิเนียม และแนวราบ แต่เชื่อว่าพฤติกรรมของผู้บริโภคอาจจะมีผลกระทบในที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบบ้าง จากความกังวลปัญหาน้ำท่วมที่จะเกิดขึ้นในปีนี้ แต่ยังเชื่อว่าปัญหาน้ำท่วมคงจะไม่เกิดขึ้น โดยในช่วงครึ่งปีหลังบริษัทฯจะเหลือเปิดโครงการใหม่ประมาณ 11 โครงการ
* LPN คงเป้ารายได้ปีนี้ที่ 1.32 หมื่นลบ. พร้อมเปิด 10 โครงการมูลค่า 1.60 หมื่นลบ.
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)หรือLPN เปิดเผยว่า บริษัทฯ คงเป้าหมายรายได้ทั้งปีที่ 13,200 ล้านบาท โดยการโอนโครงการและรับรู้รายได้เข้ามาจะมีค่อนข้างมากในช่วงไตรมาส 3 และไตรมาส 4 ดังนั้นช่วงที่เหลือของปีจึงคาดว่าจะรับรู้รายได้ที่เข้ามาจะทำให้ทั้งปีเป็นไปตามเป้า
ทั้งนี้บริษัทฯ วางแผนเปิดตัว 10 โครงการใหม่ มูลค่า 16,000 ล้านบาท ซึ่งครึ่งปีแรกคาดว่าจะทำยอดขายได้ประมาณ 10,000 ล้านบาท ส่วนทั้งปีมั่นใจจะมียอดขาย 16,000 ล้านบาท ดังนั้นครึ่งปีหลังบริษัทฯ ต้องทำยอดขายอีกประมาณ 6,000 ล้านบาท ซึ่งเชื่อว่าจะทำได้ตามเป้า
"5 เดือนเราทำยอดขายได้ 6 พันล้านบาท อีกเดือนเดียวต้องทำ 4 พันล้านบาท จะมาจาก 3 โครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในเดือนนี้ และอีก 6 โครงการเก่าที่จะนำมาขาย ซึ่งคาดว่าจะมียอดขายจาก 6 โครงการนี้ประมาณ 70%" นายโอภาส กล่าว
* PS คุย! กำไรปีนี้ทำสติใหม่ จากที่เคยสูงสุด 3.6 พันลบ.เมื่อปี 52 ส่วนปีหน้าทุบสถิติต่อเนื่อง
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS เปิดเผยว่า คาดการณ์ว่ากำไรสุทธิในปีนี้จะทำสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์ โดยน่าจะมากกว่ากำไรสุทธิของปี 2552 ซึ่งทำสถิติสูงสุดที่อยู่ที่ 3,622 ล้านบาท ขณะที่กำไรในปี 2556 ก็น่าจะมากกว่ากำไรของปีนี้ เนื่องจากมี backlog คอนโดมิเนียมที่รอโอนและรับรู้รายได้ในปีหน้าแล้วเกือบ 9,000 ล้านบาท ซึ่งเป็น backlog ที่มีอัตรากำไรสุทธิสูงถึง 18.3% และมีอัตรากำไรขั้นต้นที่ 40% ซึ่งในครึ่งปีแรกบริษัทมีกำไร 1,635 ล้านบาท และมีรายได้รวม 11,543 ล้านบาท ขณะที่แนวโน้มในครึ่งปีหลังยังเติบโตต่อเนื่องโดยมี Backlog สูงถึง 16,821 ล้านบาท
โดยคาดการณ์ว่ารายได้ในครึ่งปีหลังจะอยู่ที่ 15,000 ล้านบาท จากครึ่งปีแรกอยู่ที่ 11,543 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นไตรมาส 3 อยู่ที่ 7,500 ล้านบาท และไตรมาส 4 อีก 7,500 ล้านบาท โดยคาดว่าในปีนี้บริษัทฯ จะมีรายได้เกินเป้าที่ตั้งไว้ที่ 26,000 ล้านบาท เนื่องจากปัจจุบันมียอด Backlog รวมแล้วประมาณ 109% หรือประมาณ 28,000 ล้านบาท
ส่วน Net margin ในช่วงครึ่งปีหลังจะอยู่ที่ 15% ส่งผลให้ทั้งปี Net margin น่าจะอยู่ที่ 15-16% โดยช่วงไตรมาส 1 ที่ผ่านมาบริษัทฯมี Net margin อยู่ที่ 13.5% และไตรมาส 2 อยู่ที่ 14.6% ขณะที่ Gross margin ในปีนี้จะอยู่ที่ 35% จากไตรมาส 1 อยู่ที่ 35.8% และไตรมาส 2 อยู่ที่ 34.7%
ทั้งนี้ บริษัทฯ มองว่าปัจจัยเสี่ยงของธุรกิจในช่วงครึ่งปีหลัง คือ ประเด็นเรื่องการเมือง วิกฤตเศรษฐกิจยุโรป และน้ำท่วม ซึ่งถ้าไม่มีปัจจัยเสี่ยงทั้งสามอย่างมั่นใจว่าธุรกิจอสังหาฯ จะสดใสไปจนถึงปีหน้า อย่างไรก็ตามบริษัทฯมั่นใจระบบการจัดการเรื่องน้ำของรัฐบาล ขณะเดียวกันบริษัทฯ ได้มีการปรับรูปแบบโครงการเพื่อป้องกันน้ำท่วมไว้แล้ว
ด้านงบลงทุนปีหน้าสำหรับซื้อที่ดินใหม่ อยู่ที่ประมาณ 12,000 ล้านบาท โดยใช้ในปีนี้ 6,000 ล้านบาท และปีหน้าอีก 6,000 ล้านบาท ซึ่งจะพิจารณาซื้อที่ดินทั้งในเขตกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด
* กูรู แนะนำลงทุนแบบ 'NEUTRAL'
ฝ่ายวิจัยหลักทรัพย์ บล.กรุงศรี ประเมินหุ้นกลุ่ม Property พร้อมแนะนำ 'NEUTRAL' โดยวิเคราะห์ว่าจะกลับมาเติบโตอีกครั้ง ซึ่งที่ผ่านมา มูลค่าการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลงวด 1H55 ลดลง 27%YoY และจำนวนยูนิตลดลง 14%YoY ในแง่ของ เกิดจากการชะลอเปิดโครงการใหม่ในช่วงต้นปีเพื่อรอความชัดเจนของอุปสงค์ภายหลังได้รับผลกระทบน้ำท่วม แต่แนวโน้มการเปิดโครงการใหม่ใน 2H55 จะเติบโต YoY อย่างชัดเจนจากฐานโครงการเปิดใหม่ที่ต่ำใน 4Q54 ซึ่งเป็นช่วงน้ำท่วม
อย่างไรก็ตาม ด้วยอุปสงค์การซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะโครงการแนวราบเริ่มกลับมาฟื้นตัวใน 2Q55 สะท้อนจากยอดขายที่เกิดขึ้นจริงใน 1H55 เท่ากับ 5.3 หมื่นหน่วย (+8%YoY) สูงกว่าอุปทานเกิดใหม่ใน 1H55 ดังนั้นอุปทานสะสม ณ สิ้น 2Q55 ลดลง 3.8% ในแง่จำนวนยูนิตจากสิ้นปี 54 ช่วยลดความกังวลเกี่ยวกับความเสี่ยงอุปทานล้นเกินได้ในระดับหนึ่ง คงน้ำหนักการลงทุนในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ “เท่ากับตลาด” เราแนะนำซื้อลงทุน AP (มูลค่าพื้นฐาน 8.50 บาท) และ ซื้อเก็งกำไร QH (มูลค่าพื้นฐาน 2.05 บาท)
สำหรับการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลใน 1H55 คิดเป็นมูลค่า เท่ากับ 1.25 แสนล้านบาท (-27%YoY) และคิดเป็นจำนวนยูนิต เท่ากับ 4.77 หมื่นยูนิต (-14%YoY) เกิดการชะลอเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการหลังมหาวิกฤตน้ำท่วม โดยโครงการที่เปิดใหม่ใน 1H55 ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มคอนโดมิเนียม (58% ของมูลค่าโครงการเปิดใหม่โดยรวมใน 1H55) โดยเฉพาะระดับราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิต 1-2 ล้านบาท (36% ของมูลค่าคอนโดมิเนียมเปิดใหม่) ในขณะที่การเปิดโครงการแนวราบใหม่ชะลอตัวลงอย่างชัดเจนจากความกังวลเรื่องน้ำท่วมโดยที่มูลค่าโครงการใหม่สำหรับบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ลดลง 49%YoY และ 39%YoY ตามลำดับ
นอกจากนี้ แม้ว่าการเปิดโครงการใหม่ลดลงใน 1H55 แต่มีปัจจัยบวก คือ อุปสงค์ซื้อโครงการแนวราบใน 1H55 ลดลงในอัตราที่ต่ำกว่าการเปิดโครงการใหม่ หมายถึง ยอดขายบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ลดลง 30%YoY และ 25%YoY ตามลำดับ ดังนั้นอุปทานสะสมสำหรับโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ ณ สิ้น 2Q55 ลดลง 5.5% จากสิ้นปี 54 แต่สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นกลุ่มหลักที่ผู้ประกอบการให้ความสำคัญในการเปิดโครงการใหม่ในช่วง 1H55 อุปทานสะสมของกลุ่มนี้เพิ่มขึ้น 8.4% จากสิ้นปี 54 อย่างไรก็ตามภาพรวมอุปทานสะสมทั้งหมด ณ สิ้น 2Q55 ลดลง 3.8% จากสิ้นปี 54 แสดงให้เห็นถึงความสมดุลย์กันระหว่างอุปสงค์และอุปทานใหม่ใน 1H55 และช่วยลดความกังวลของเราที่มีต่อภาวะอุปทานล้นเกินโดยเฉพาะการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยนับตั้งแต่ปลายปีที่แล้วที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม
อย่างไรก็ตาม เราคาดหวังการเปิดโครงการใหมใน 2H55 จะเพิ่มขึ้นเทียบกับ 1H55 ภายใต้แผนธุรกิจของผู้ประกอบการรายใหญ่ในอุตสาหกรรมที่เป็นเชิงรุกมากขึ้นใน 2H55 ซึ่งจะทำให้มูลค่าการเปิดโครงการใหม่ใน 2H55 เติบโตอย่างน้อย 35% จากฐานที่ต่ำใน 2H54 และ 4% เทียบกับ 1H55 และจะช่วยให้มูลค่าโครงการเปิดใหม่โดยรวมในปี 55 ทรงตัวเทียบกับปี 54 ได้ แม้ว่าผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมระมัดระวังในการเพิ่มอุปทานใหม่ใน 1H55 และจะเร่งเปิดโครงการใหม่มากขึ้นใน 2H55 แต่ปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญในช่วง 2H55 คือ การขาดแคลนแรงงานและต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ปรับสูงขึ้นจะเป็นปัจจัยกดดัน Profit margin ของผู้ประกอบการทั้งอุตสาหกรรม ผู้ประกอบการที่จะแสดงอัตราเติบโตของผลประกอบการจะต้องพึ่งการขยายตัวของรายได้เป็นหลัก ดังนั้นคงน้ำหนักการลงทุน “เท่ากับตลาด”